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2015年6月10日 星期三
解碼房地合一稅／利得計算 掌握三原則
明（2016）年起施行的房地合一課稅新制，利得計算方式與舊制最大的不同，就是計稅基礎是以「房屋」加計「土地」的獲利總和課徵，且不論售價、成本與獲利，均是以實價為主。
其次，則是合一課稅後，售屋利得不再需要與薪資、股利等其他綜合所得，在每年的5月合併辦理結算申報繳稅，而是改由售屋者在完成所有權移轉登記之次日起算30天內，自動向國稅局辦理申報納稅。
總結來說，新制施行後，不動產利得所需掌握的三大原則，即：「房地合一、實價計徵、分離課稅」，其計稅公式則為：利得稅負=【房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額】x適用稅率；如出售房產為符合要件的自用住宅，還可以再加扣400萬元免稅額。
舉例來說，甲在2016年6月11日以2,000萬元買進A房產，做自用住宅使用，但2020年時決定舉家遷往海外定居，同時將A房產以2,500萬元的價格出售。
假設A房產的土地漲價總額為200萬元，相關費用100萬元，甲持有A房產因未滿六年，不符合自用住宅的利得合一課稅優惠規定，無法加扣400萬元免稅額，利得需全數計稅，稅率則為20%（超過二年但未滿十年），甲出售A房產的利得稅負為：
【2,500萬元-2,000萬元-100萬元-200萬元】x20%=40萬元
甲必須在完成A房產所有權移轉登記的次日起算30天內，向國稅局申報出售A房產的利得，並繳清40萬元出售房產的所得稅。
房地合一課稅新制實施時，取得成本與出售價格都要優先採認實價，可減除的費用則包括一切與處分房產有關的支出，並且也是按實際花費認定，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
但是，目前獲准用來扣除房地合一利得的必要費用，並不包含房產使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費，以及金融機構借款利息等。財政部認為，這些費用性質上屬於使用期間的相對代價，並非處分房產的必要支出，因此不得列為成本或費用減除。
與售屋利得相關的成本及費用，都必須在申報時提供憑證供稅捐機關查核，如果無法提出相關處分「費用」的憑據時，也可以按成交價額的5%設算費用，自利得中直接減除。
同樣的，如果出售房產者無法出示「成本」或「售價」的實際資料，稅捐機關亦會自行依查得實價直接核定。（基礎篇四之四）
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